Marco Pintauro | TUTTE LE “TRAPPOLE” DEL MATTONE

TUTTE LE “TRAPPOLE” DEL MATTONE

In Italia l’amore per il mattone è ben radicato, ma siamo certi sia anche giustificato?

PRIMO TREND: DECRESCITA DEL VALORE

Negli ultimi 30 anni quasi nessun investimento immobiliare ha avuto una rendita positiva in termini reali.

  • Ci sono ragioni strutturali che rendono impossibile il “boom” che si è verificato tra il 1997 e 2008.
  • In tutta Italia i prezzi degli immobili scendono. L’unica eccezione è Milano.
  • L’Italia sta perdendo popolazione e sta invecchiando più velocemente della media degli altri Paesi occidentali, perciò la domanda di case, che normalmente interessa i 30-40enni, scenderà e con essa i prezzi.
  • C’è uno stock di immobili che in gran parte del Paese è superiore alla domanda, sia per motivi demografici (anziani che muoiono lasciando più proprietà a figli unici) sia perché in passato una parte importante del risparmio è stato investito in seconde case.
  • Crescita economica (Pil) e redditi sono fermi e nulla, nemmeno le previsioni più ottimistiche, autorizzano a pensare che per i prossimi anni le cose possano cambiare Meno richiesta, eccesso di offerta, Pil e redditi fermi. Se volessimo sognare ad occhi aperti potremmo immaginare un Paese con i fondamentali economici degli Usa, dove il valore degli immobili in termini reali, quindi al netto dell’inflazione, dal 1992 è cresciuto del 107,37% o della Gran Bretagna, che ha visto una crescita del 172,76%; o della Francia: +90,39% o, infine, della Germania, +13,4%. Ma, appunto, è un sogno.

Milano non fa primavera

Naturalmente queste cifre sono delle medie. La tentazione di molti sarebbe di dirottare il proprio investimento nelle aree che in Italia hanno visto più compravendite e una maggiore domanda, cioè nelle grandi città. Vediamo i numeri. Come si vede nel grafico sotto a fare veramente eccezione rispetto al trend nazionale è solo Milano dove, dal 2012 a oggi, l’aumento dei prezzi nominali è stato del 34,31% ed ha superato l’inflazione, che è stata del 21,4%.

SECONDO TREND: TASSAZIONE

  • Le tasse sugli immobili sono andate storicamente in un continuo crescendo.
  • Complice la situazione demografica, il mercato immobiliare non ha prospettive di crescita come in passato.
  • E’ più semplice tassare gli immobili invece del capitale.
  • La riforma del catasto è sempre sul tavolo.

La parte del leone delle tasse sulla casa è dell’Imu, quasi tutta sulle seconde case, che vale 20,4 miliardi, mentre le imposte di natura reddituale, ovvero l’Irpef e la cedolare secca applicata agli affitti, ammontano a 8,19 miliardi.

Nel 2022 i trasferimenti di proprietà sono aumentati e il gettito delle imposte connesse a essi è arrivato a 13,4 miliardi. È cresciuta anche l’Iva, 6,04 miliardi, l’imposta di registro e bollo, 3,48 miliardi, e l’imposta ipotecaria e catastale, 2,02 miliardi. Ah… poi c’è la tassa sui rifiuti: altri 10 miliardi.

Spesso le persone non tengono conto di tutte queste tasse, ma semplificano solo confrontando prezzo di acquisto e canone ipotetico di locazione.

La morale? Le tasse sulla casa sono state introdotte, abolite e reintrodotte in modo cervellotico e solo in rari casi sono diminuite. Perché? Perché è più facile tassare dei muri piuttosto che il capitale e il lavoro che sono fattori maggiormente “mobili” e possono essere allocati in modo diverso se le condizioni fiscali sono sfavorevoli. Gli immobili, invece, rappresentano, soprattutto in un contesto demografico come quello italiano, una base imponibile formidabile, cui infatti si attinge a mani basse.

TERZO TREND: COSTI DI MANUTENZIONE

  • Il 15,2% delle uscite delle entrate degli italiani finisce nell’abitazione.
  • Bollette, pulizie, riparazioni: un immobile è un pozzo senza fondo di spese.
  • Gli affitti crescono meno dei costi necessari per conservare il valore della casa.

Comprare una casa non vuol dire solo sborsare centinaia dimigliaia di euro al momento dell’acquisto, ma anche spenderne, ogni anno, altre migliaia per il suo mantenimento, ovvero per rifornirla di acqua, luce, gas, ripararla periodicamente, pulirla.

Eh già… non ci si pensa ma l’elenco delle spese da affrontare anno dopo anno è lunghissimo e colpisce anche chi decide di comprare per puro investimento perché per mantenere il valore iniziale dell’immobile occorre spendere, spendere, spendere in continuazione.

Tra il 2010 e la fine del 2023 l’inflazione generale in Italia è stata del 28,7%, ma la voce Abitazione, acqua, elettricità, gas e altri combustibili ha subìto un incremento molto maggiore, del 64,8%. Cioè, per essere chiari: mentre in Italia tutto è aumentato del 28,7%, il costo del mantenimento della casa è salito del 64,8%, più del doppio. Come mai? Principalmente a causa del decollo delle tariffe di luce e gas avvenuto tra la fine del 2021 e il 2022 che tra maggio 2021 e novembre 2022 la bolletta della luce è cresciuta di ben il 243,6%, quindi è più che triplicata.

Chi ha investito in immobili si ritrova così stretto in una tenaglia: da una parte c’è il trend sfavorevole dei prezzi al mq e, dall’altra, gli affitti che non tengono il passo dei costi di mantenimento. E infine, per concludere: il connubio tra la congiuntura internazionale, che determina i prezzi dell’energia, e le particolari condizioni demografiche e socio-economiche italiane, rendono ancora meno conveniente l’investimento nel mattone, come visto nelle puntate precedenti.

ALTRI TREND IMPORTANTI:

Come se non bastassero ci sono altri problemi legati agli immobili: Qualche esempio?

Indivisibilità: se ci serve liquidità siamo bloccati non possiamo vendere una stanza ma tutto l’immobile o nulla

-Insolvibilità: I problemi legati al mancato pagamento degli affitti porta sia una diminuzione dei ricavi che un aumento dei costi legali. Se un affittuario non ci paga e noi avevamo fatto su quello per pagare il mutuo?

-Liti tra eredi: Chi di voi non ha conoscenze di parenti che hanno ereditato case insieme e sono sorti più problemi che guadagni? Essendo un bene fisico è difficile trovare compromessi e spesso nascono liti che durano anni prima di prendere una decisione comune.

-Lascito ai figli : Ma davvero nel 2024, con nostri figli che decidono di vivere dall’altra parte del mondo, studiano, fanno master, blindiamo la liquidità in un luogo dove non vorranno mai vivere?

Buona salute finanziaria.

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